违法转租该如何维权?怎样才是合法转租?

违法转租该如何维权?怎样才是合法转租?

一、合法转租、违法转租的区分

法条:《民法典》第七百一十六条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

(一)合法转租

从上述条款可以看出,在出租人同意的情形下,房屋是可以进行转租的。具体来说,包括:

1、在签订租赁合同时双方明确约定承租人可以转租的。

2、在租赁期限内,出租人同意承租人进行转租的。这种同意既包括出租人明确表示同意,还包括《民法典》第七百一十八条规定的“视为出租人同意”的情形,即出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的情形。即此处的“同意”,既包括事先的允许,又包括事后的追认。

(二)非法转租

承租人在未经出租人同意的情况下擅自转租的,即属于违法转租。

二、违法转租如何维权

(一)及时向承租人提出异议

《民法典》出于维护交易确定性的考虑,在第七百一十八条规定了出租人的提出异议的期间(出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租)。因此,对于出租人而言,在发现房屋被承租人擅自转租的情况下,一定要通过微信文字消息、发函等书面形式提出异议,避免因未及时提出异议而在法律上被视为同意转租。

(二)可以解除租赁合同

《民法典》第七百一十六条明确规定了出租人在承租人违法转租时的合同解除权。且该合同解除权属于法定解除权,自通知到达对方时即发生合同解除的效力。

(三)可以依据租赁合同主张违约责任

出租人可以依据《租赁合同》中禁止承租人转租及相关违约责任的约定,向承租人主张违约责任。

(四)可以向承租人主张赔偿损失

出租人因承租人擅自转租的行为给遭受损失的,可以向其主张赔偿损失。

需注意的是,关于违法转租的租金与原租赁合同租金之间的差额能否作为损失主张,在以往的司法实践中存在争议。但《民法典》实施以后,依照最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》第1496-1497页的观点,因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物,该差价可以作为对出租人损失的补偿,归出租人所有。因此,出租人可以向承租人主张违法转租的租金差额。

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