购入土地使用权入账及折旧处理办法

购入土地使用权入账及折旧处理办法

一、单独购进土地使用权的

企业通过参与政府的土地“招拍挂”或从其他企业转让购进土地使用权的,一般企业通常计入“无形资产”,房地产企业计入“开发成本”;如果购入土地使用权是用于赚取租金或差价的,会计核算可能计入“投资性房地产”。

对于会计核算计入“无形资产”的,后期需要在预计的使用期限内分期摊销,会计核算通常是采用直线法摊销,企业所得税法规定也是直线法摊销。

对于房地产企业计入“开发成本”的,属于房地产企业的存货,会计核算以及按照税法规定是不需要摊销的,在开发房屋建成销售时按规定结转成本。

购入土地使用权是用于赚取租金或差价的,会计核算计入“投资性房地产”,后续计量采用按公允价值计量的也是不需要摊销(折旧)的;后续计量采用按成本价值计量的则需要摊销(折旧)的,摊销(折旧)方法参照“无形资产”或“固定资产”。

二、与房屋一并购入的

按照我国法律规定,购入房屋时也同时购入该房屋的土地使用权。在这种情况下,通常对房屋价值与土地使用权价值是无法分开的,因此会计核算通常是一并计入“固定资产”;如果购入该房屋是用于赚取租金或差价的,会计核算可能计入“投资性房地产”。

对于一并计入“固定资产”,后期也就一并折旧,不需要再做区分。

如果购入该房屋是用于赚取租金或差价的,会计核算计入“投资性房地产”,后续计量同样也要区分:按公允价值价值计量和按成本价值计量,在按成本价值计量情况下才需要折旧,折旧方法参照“固定资产”折旧。

三、土地使用权计入固定资产的

在《企业所得税法》第十一条规定,“(六)单独估价作为固定资产入账的土地”不得计算折旧扣除。

很多人不理解这条规定,为什么有土地使用权计入固定资产的情况?

前面也列举了企业各种购入土地使用权的情况,也没有单独需要计入固定资产。

其实,企业所得税法第十一条规定的,主要针对的是国有企业通过政府划拨取得的土地使用权,而不是指企业购入的土地使用权。因为行政划拨取得,是没有价值的,在会计核算时国有企业就是通过评估等方式以“估价”确认的。

新中国成立后,我国实行了很长一段时间的计划经济,全民所有制企业(国有企业)均是通过行政划拨的形式取得土地使用权,企业是没有单独支付土地出让金的。为减少这类折旧税前扣除的繁琐调整,直接规定为不得税前扣除。

因此,在改革开放后,企业通过支付出让金或转让金取得的土地使用权,除与房屋价值无法分开的,不再会有土地使用权单独计入“固定资产”的情形出现。

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