问:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,是否需要视同销售?

问:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,是否需要视同销售?

答:不动产出租主要涉及到增值税及附加税费、企业所得税、房产税、印花税和城镇土地占用税等。

一、增值税及附加税费

根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定:“七、纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。因此,出租房只要按照实际收取的租金计算缴纳增值税就可以。

同时,根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十五条第二项规定,提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。若存在预收房租情况,出租方在收到预收款当天,产生纳税义务。

比如2021年11月20日出租方按照合同约定收取2022年全年房租30万元(不含税月租金3万,1-2月免租金),出租方在2021年12月初应该按照30万元及适用税率申报这笔租金的增值税。

出租方缴纳增值税后,还要相应缴纳城建税、教育费附加等附加税费。

二、企业所得税方面

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,免租期不属于承租人应付租金的日期,因此,免租期内企业所得税中无须确认租金收入。

另外,根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定,一、关于租金收入确认问题:根据《企业所得税实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

前述案例,出租方应该将30万元租金收入作为在2021年所得税收入确认。

三、房产税方面

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定,关于出租房产免收租金期间房产税问题,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这个规定意味着,2022年1-2月份,出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税。因此,出租方是提供免租期还是降低月租金,需要做适当筹划。

关于一次性收取租金,是一次性缴纳房产税,还是租赁期内分期缴纳房产税,各地税务机关要求不完全一样,需要关注当地政策。

四、印花税方面

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定,财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。印花税属于行为税,与签合同行为、合同金额有关,与免租期无关。

前述案例,应该按照按不含税租赁金额30万元和千分之一的税率计算缴纳印花税。

五、城镇土地使用税方面

根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此,不论是否有免租期,出租方都需要缴纳城镇土地使用税。

六、会计处理方面

会计处理上,按照权责发生制的要求,对于出租人提供免租期的,出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内出租人应当确认租金收入。

来源:建筑财税频道   作者:李志远整理

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