问:房地产销售收入增值税方面如何确认收入?

问:房地产销售收入增值税方面如何确认收入

答:房地产开发企业增值税纳税义务发生时间:以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,按实际交房时间为准。此时确认增值税方面的销售额。

房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税,开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款,按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定,房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后,开具全额的增值税发票时,开具的不征税项目的发票,可不收回。

注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间,即对销售额的确认申报,一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

根据国家税务总局公告2016年第18号规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

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