问：房地产销售收入土地增值税方面收入如何确认？
答：土地增值税在清算前是采用预缴的方式申报的，达到清算条件，计算收入和扣除项目金额，据此计算应缴纳的土地增值税。
土地增值税清算条件的规定：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)
第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。
例：某房地产开发公司2020年1月A项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。
计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元，应纳增值税=(1090-300)÷1.09*0.09=65.23万元。
确认收入及销项税额
借：预收账款 1090万元
贷：主营业务收入 1000万元
应交税费-应交增值税-销项税额 90万元
如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。
确认土地价款抵减销项税额
借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减 24.77万元
贷：主营业务成本 24.77万元
对于这24.77万元增值税销项税额抵减，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理?实务中，部分纳税人存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。因此，会计处理上，这24.77万元增值税销项税额抵减，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”，贷记“主营业务成本”。
按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这24.77万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。
笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。计算公式为：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。
从计算公式上看，尽管因销售额扣减土地价款而减少了增值税销项税额，但增值税销项税额是土地增值税应税收入的抵减项。因此，减少的这24.77万元销项税额，应计入土地增值税应税收入。此案例中土地增值税的计税收入应当为1024.77万元。
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