问:房地产销售收入土地增值税方面收入如何确认?

问:房地产销售收入土地增值税方面收入如何确认?

答:土地增值税在清算前是采用预缴的方式申报的,达到清算条件,计算收入和扣除项目金额,据此计算应缴纳的土地增值税。

土地增值税清算条件的规定:《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)

第九条规定:纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十条规定:对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

营改增后,增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密,尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本,在增值税处理中可以在销售额中扣减,对土地增值税影响较大。实务中,对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额,在计算土地增值税时应如何处理,一些纳税人存在误解,容易导致计算出现差错。

例:某房地产开发公司2020年1月A项目完工交房,开具增值税发票价税合计1090万元,销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米,支付土地价款3000万元,。

计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元,允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元,应纳增值税=(1090-300)÷1.09*0.09=65.23万元。

确认收入及销项税额

借:预收账款  1090万元

贷:主营业务收入  1000万元

应交税费-应交增值税-销项税额  90万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票,则票面税额应为90.00万元,收票方可全额抵扣增值税。

确认土地价款抵减销项税额

借:应交税费--应交增值税-销项税额抵减  24.77万元

贷:主营业务成本  24.77万元

对于这24.77万元增值税销项税额抵减,在计算、缴纳土地增值税时应如何处理?实务中,部分纳税人存在误解。

有一种观点认为,这部分销项税额,不应计入土地增值税应税收入,而是应该冲减成本。这种观点认为,《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)规定,按现行增值税制度规定,企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,待取得合规增值税扣税凭证,且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。因此,会计处理上,这24.77万元增值税销项税额抵减,应冲减主营业务成本,借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”,贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法,在计算土地增值税时,这部分纳税人直接将这24.77万元销项税额冲减成本,而没有注意税会差异,未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为,《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。计算公式为:土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。

从计算公式上看,尽管因销售额扣减土地价款而减少了增值税销项税额,但增值税销项税额是土地增值税应税收入的抵减项。因此,减少的这24.77万元销项税额,应计入土地增值税应税收入。此案例中土地增值税的计税收入应当为1024.77万元。

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