财税[2012]82号 关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知[条款废止]

财政部 国家税务总局

关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知[条款废止]

财税[2012]82号                2012-12-16

  提示——依据财政部 税务总局公告2021年第29号 财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告,自2021年9月1日起,本法规第二条、第三条、第四条条款废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

经研究,现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下:

一、对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。

【樊剑英解读——案 例:A房地产公司为融资需要,将写字楼销售给B金融租赁公司,销售款10000万元,然后租回使用,每年支付租金1500万元,十年后该写字楼产权由A公司以1元购回。谁交契税?B公司要交契税,按10000*3%万元计算。A公司购回时不交契税,房产证涉及到两次过户,B公司还要交一道营业税(15000-10000-300契税)*5%融资租赁收入营业税。

出租人是经银监会、商务部批准经营融资租赁业务的单位是有资质的单位。有资质的单位无论租赁物的所有权是否转移,以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额,按5%的税率缴纳营业税(差额缴纳营业税),按实际缴纳的营业税额和7%、5%、1%的税率缴纳城市维护建设税,按实际缴纳的营业税额和3%的税率缴纳教育费附加,按出租人的供应商与出租人签订的买卖合同金额和0.3‰的税率缴纳印花税,按出租人和承租人签订的融资租赁合同金额和0.5‰的税率缴纳印花税,出租人和承租人或与其有关的第三方签订的余值担保合同免征印花税。】

二、[条款废止]以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

【樊剑英解读——案例:母公司与政府签订招商协议,子公司去签合同,谁交契税?子公司。】

相关政策——

财税[2004]134号 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知

国税函[2009]603号 关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复

三、[条款废止]市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

【樊剑英解读——案例:A房地产公司拆迁中,B个人房屋被征收,获取货币补偿100万元,再次购房,购房价款90万元,则新购房免契税。购房价格120万元,则(120-100)*3%征收契税。B获取房屋补偿,不支付差价,则不征收契税,支付20万元差价,则征收契税。

财税[2005]45号规定:二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。没啥实质变化,拆迁字眼变征收了。】

四、[条款废止]企业承受土地使用权用于房地产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

【樊剑英解读——代政府建设保障性住房,一样交契税,谁让你承受呢?有优惠吗?全部土地使用权成交价格。计税价格为取得全部土地使用权的成交价格=出让金+代政府建设保障性住房成本,真亏!】

五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资,相应扩大其在被投资公司的股权持有比例,无论被投资公司是否变更工商登记,其房屋、土地权属不发生转移,不征收契税。

【樊剑英解读——当然不征收了,A个人想增资自己的B公司,只要不是房屋、土地,则不征收契税。

财税[2012]4号文第八条资产划转规定:对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

一个是划转,一个是增资,增资征收契税。

吉林省地方税务局公告2011年第2号 关于契税征收若干具体问题的公告

一、关于如何确认企业投资主体改变问题《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)文件第一条第一款所称“不改变原企业的投资主体”和第四条所称“投资主体相同”,是指企业改制重组过程中投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的,均属于投资主体发生改变。】

六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。

【樊剑英解读——案例:A将自家商铺转移至自家开的老A快餐店,都是自家的,免征契税,如果是B将他的商铺转移至老A快餐店,不是自家的,征税。三年后老A快餐店倒闭注销,房子转移给老A,老A 免征契税。】

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。

【樊剑英解读——个体工商户与合伙企业一个性质,不难理解。】

本通知自发文之日起执行。《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第二条同时废止。

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