恩中法〔2022〕65号 恩施州中级人民法院 恩施州自然资源和规划局 恩施州住房和城乡建设局关于印发《企业破产处置不动产相关问题的若干意见(试行)》的通知

恩施州中级人民法院 恩施州自然资源和规划局 恩施州住房和城乡建设局

关于印发《企业破产处置不动产相关问题的若干意见(试行)》的通知

恩中法〔2022〕65号      2022-08-26

各县市人民法院、自然资源和规划局、住房和城乡建设局:

经研究,现将《企业破产处置不动产相关问题的若干意见(试行)》印发给你们,请结合各自实际,抓好贯彻落实。

恩施州中级人民法院

恩施州自然资源和规划局

恩施州住房和城乡建设局

2022年8月26日

企业破产处置不动产相关问题的若干意见(试行)

 一、建立常态化破产处置府院联动机制

1.支持管理人依法履职

破产案件管理人或强制清算案件清算组持人民法院受理破产或强制清算案件民事裁定书、指定管理人或清算组决定书、管理人(含清算组,下同)委托书、经办人身份证复印件(原件供核对)向自然资源规划部门、住建部门等单位查询(办理)破产或强制清算企业名下的不动产登记、商品房合同备案、规划建设许可等方面的文件或信息,视为该企业的行为,无需人民法院另行出具《律师调查令》,应予以办理。不能现场办理的,应告知管理人具体办结时间。

2.建立信息共享机制

人民法院在办理企业破产案件中,应会同企业破产财产中不动产所在地自然资源规划部门、住建部门建立有关涉不动产信息共享机制。

 二、关于土地及地上附着物处置

3.关于出让土地

为了实现城市规划管控,集约节约高效利用土地,实现土地综合效应最大化,土地使用权证或不动产权证书以及土地使用权出让合同等对破产(强制清算)企业名下的土地、房产转让有限制或禁止性条件的,处置破产(强制清算)企业名下的土地、房产时,应披露土地使用权的现状,买受人(受让人)按照土地使用权的权利现状取得土地,后续的产权登记或变更事项由买受人(受让人)自行负责。

4.关于划拨用地

(1)破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产。在企业破产时,管理人应就划拨土地处置问题报告当地自然资源和规划部门,由自然资源规划部门报请有批准权的人民政府决定。有批准权的人民政府批准转让的,管理人应当通过公开拍卖或变卖的方式转让。拍卖或变卖成交的,由受让方依法办理土地使用权变更登记手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。不动产登记部门根据管理人、买受人的转移登记申请等相关资料,办理不动产权证书。未批准同意的,由政府有偿收回划拨用地使用权及地面附着物,管理人不得自行处置。

(2)债权人会议决议或人民法院裁定认可在不变更划拨土地性质的情况下进行实物分配(抵偿),且受让人为国有企业、事业单位或机关法人,符合划拨土地使用条件的,经有批准权的人民政府批准,不动产登记部门应根据管理人、受让人的转移登记申请破产财产分配方案(或重整计划、和解协议,下同)、人民法院批准破产财产分配方案的裁定书及政府批准材料等相关资料,为受让人办理国有划拨用地性质、不动产权利人为受让人的不动产权证书。

5.关于土地出让金

(1)房屋已销售的,破产企业未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,可报经地方人民政府同意,按照“证缴分离”原则办理不动产登记。

(2)房屋尚未销售的,破产企业未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的,经有批准权的人民政府批准同意后,可以由管理人采取对外公开拍卖或变卖的方式转让地上建筑物及相关土地出让合同的合同权利。成交后,由受让人缴纳欠缴部分的土地出让价款和相关税费。违约金按土地出让方同级人民政府批准的处置意见予以办理。依法缴纳所欠土地出让价款和税费后,可以办理不动产登记。

6.关于建筑物

管理人应先行办理破产企业不动产首次登记,属历史遗留问题造成的“登记难”按照“查办分离、查办并行”的原则办理。暂无法办理首次登记的,管理人原则上进行“现状处置”,并告知可能无法办理不动产权证的风险,买受人(受让人)按照建筑物的权利现状取得建筑物,自行承担相关后果。

三、关于建设工程验收

7.破产企业的建设工程,虽在破产案件受理前完工但未竣工验收,或在破产程序中续建完工,需要对该工程的规划、消防、人防、绿化、防雷、节能开展有关专项验收的,应按照审验一致的原则(即项目验收与设计、审查时采用的标准、规范相一致)进行竣工验收。如在施工期间因相关设计标准变更已实施了部分设计乃至施工变更,且现行标准宽于原有标准的,则按现行设计标准执行。

 四、不动产保全措施的解除

8.破产案件受理后,债务人的不动产保全措施应予解除。原保全措施系受理破产法院办理的,由受理破产法院办理保全措施的解除。不动产登记经办机构应及时注销查封登记。

9.债务人的不动产被其他具有强制执行力的国家机关采取保全措施的,受理破产法院应协调有关单位,由有关单位解除针对破产企业财产采取的强制措施,依法将财产移交管理人接管,法律、行政法规另有规定的除外。

五、不动产抵押权登记的注销

10.债务人不动产上设定抵押权的,管理人应积极协调抵押权人配合办理抵押权的注销登记。抵押权人可委托管理人办理注销登记。

11.抵押权人不配合办理抵押权注销登记的,由受理破产法院出具注销抵押权登记的协助执行通知书,办理债务人不动产抵押权登记的注销。抵押权人对抵押权登记的注销提出异议的,由管理人给予解释。

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